חוק המכר ואחריות המוכר

חוק מכר (דירות), התשל”ג 1973, הינו החוק העיקרי אשר לפיו הקבלנים נוטלים על עצמם התחייבות לתקן ליקויי בנייה ולתת לרוכש הדירה ערבות להבטחת מסירת הדירה לרוכש. האחריות חלה עד 10 שנים מיום מסירת המפתחות.

אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה (לאחר ביצוע פרוטוקול מסירה) והיא נמשכת שנה עד שבע שנים על פי מהות הליקוי.

בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. לעומת זאת, בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה – עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.

לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה אחריות המוכר על פי חוק המכר (דירות) רק במקרים האלה:

• אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות.
• התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים
• אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה, והליקוי לא תוקן.

אחריות הקבלן לדירות שנרכשו מיום 6.4.2011 ואילך

תקופות הבדק שנקבעו בתיקון לחוק משנת 2011 חלות על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת מיום 6.4.2011 ואילך, אלא אם כן הסתיימה בנייתה לפני מועד זה.
תקופת הבדק על פי התיקון לחוק המכר (דירות) מהתשע”א-2011 היא כמפורט להלן:

• ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים.
• כשל  בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים.
• ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, “פיתוח חצר” – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת.
• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים.
• כשל, לרבות נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים.
• כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים.
• סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ”מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים.
• כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

לתשומת לבכם: כדי להסתמך על קיומו של ליקוי שאותו ניתן לגלות בעת העמדת הדירה לרשות הקונה יש להודיע עליו למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.

אחריות הקבלן לדירות שנרכשו לפני יום 6.4.2011 או שבנייתן הסתיימה לפני יום זה, אף אם נמכרו לאחר מכן

• תקופת הבדק לפי חוק המכר (דירות) מאוגוסט 1990 היא כמפורט להלן:
• צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים.
• חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים.
• מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים.
• קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים.
• שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים.
• שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין – שלוש שנים.
• סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים.
• קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים.
• כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

שימו לב, כי מדובר בתקופת אחריות של הקבלן ולא בתקופת ההתישנות.

חוק ההתישנות מאפשר לדרוש פיצוי כנגד הליקויים גם לאחר תום תקופת האחריות ע”פ חוק המכר וזאת טרם חלפו 7 שנות התישנות.