במהלך פרוטוקול המסירה מתקיים סיור בנכס בו עוברים ובודקים את כלל החללים. הסיור מתבצע ע”י נציג הקבלן כשהוא חייב להיות מצויד בטופס בדיקת דירה (טופס זה קרוי בשמות שונים: פרוטוקול, טופס מסירה, אישור קבלת חזקה על דירה, טופס בדיקה סופית של הדירה). על טופס זה חותמים רוכש הדירה ונציג הקבלן במעמד מסירת הדירה, במטרה לאשר רשמית כי מצב הדירה תואם במלואו את זה שנקבע בהסכם המכר. במידה וקיימים בדירה ליקויים או אי התאמות, הם מתועדים בטופס זה.
קיימת חשיבות רבה לרשימת הפגמים והליקויים המתועדים בעת מסירת הדירה, שכן החבות לתיקונם חלה על המוכר. אם הליקויים מתגלים במועד מאוחר יותר, הקבלן עלול לטעון כי ליקויים אלו נוצרו על-ידי הדיירים וכך מתעורר הוויכוח על מי חל התיקון, על המוכר או על בעל הדירה.
דוגמה לתגובה מתנערת של קבלן על ליקוי שלא דווח ותועד בפרוטוקול המסירה
ביצוע בדק בית על ידי מהנדס מוסמך בזמן פרוטוקול המסירה יכול לסייע לרוכש הדירה לאתר ליקויים ואי התאמות באמצעות ניסיון, ידע מקצועי וכלים מתקדמים ייעודיים. בדיוק כפי שמבצעים בדיקת תקינות לרכב לפני הרכישה בשל פערי ידע מכניים של הקונה, כך גם מבצעים בדיקה לנכס טרם השלמת רכישתו וקבלתו מהמוכר. לאחר ביצוע הבדיקה על ידי המהנדס יועבר ללקוח דו”ח המפרט את כלל הליקויים ואי ההתאמות שנמצאו בנכס. במידה והזמנתם את בדק הבית דרכנו, תקבלו דו”ח מקצועי וויזואלי ומפורט, עם ציוני מקום מדויקים של הליקויים, תמונות ממחישות, ציטוטים מתקנות תקנונים וחוקים ופירוט אופן תיקון הליקויים. יש לציין כי דו”ח זה הינו קביל בבית משפט לכל דבר ועניין ויכול לשמש את קונה הנכס בערכאה משפטית מול המוכר במידה ויידרש.
חשוב לציין כי ליווי של מהנדס בעת פרוטוקול המסירה מעניק לקונה תחושת ביטחון בתהליך שכן הוא מגשר על פערי הידע של הקונה בתחום ומייצג את האינטרסים שלו. יש לציין שחל איסור לקבלן לסרב להגעת מהנדס מומחה מטעם הרוכש בעת פרוטוקול המסירה.
לפני פרוטוקול מסירה
- מטרת הפרוטוקול הינה למסור את הנכס לקונה באופן סופי וזאת לאחר שהרוכש מסכים שהנכס ראוי למגורים. במידה ויש גורם או סיבה בגינם לא ניתן יהיה להתגורר בנכס כגון: מערכות שאינן מחוברות, כלים סניטרים שטרם הותקנו, בעיות רטיבות חמורות שטרם תוקנו, יש לעצור את פרוטוקול המסירה ולציין שהדירה אינה ראויה למגורים כעת ולא ניתן לקבלה עד לתיקון הליקויים המהותיים.
- למרות שהקבלן מחויב ע”פ חוק המכר לתקן את הליקויים יש לשים לב שלפי חוק המכר ניתן לקבלן “זמן סביר” לביצוע התיקונים. הגדרת ה”זמן הסביר” ניתנת לפרשנות ולכן יש לקחת סוגיה זו בחשבון כאשר חותמים על אישור המסירה. מומלץ לקבל אישור בכתב ללוח זמנים לתיקון הליקויים שהתגלו.
- לעתים קרובות רוכש הנכס עובר תהליך מאוד מאתגר וארוך עד ליום פרוטוקול המסירה וכשמועד זה מגיע הקונה לחוץ ובצדק לעבור לדירה החדשה. הקבלנים והיזמים מכירים היטב את הסיטואציה ולעתים מנצלים את הלחץ בו נתון הקונה על מנת לגרום לו לאכלס את הנכס במהירות. יש להדגיש שגם למוכר דחוף לאכלס את הנכס (מסיבות שונות: קבלת התשלום האחרון, עמידה בלוחות זמנים על מנת להימנע מתשלומי פיצויים, הגדלת זמינות לפרויקטים אחרים ועוד).
- כיום די נפוץ שהתשלום האחרון עבור רכישת הנכס מתבצע במועד פרוטוקול המסירה. למרות שהקבלן מחויב ע”פ חוק המכר לתקן את הליקויים תמיד עדיף להעביר את התשלום האחרון רק לאחר תיקון הליקויים. כל עוד נשאר התשלום האחרון בידיכם תהיה לקבלן יותר מוטיבציה לתקן את הליקויים.
- במידה ומסירת הנכס ע”י הקבלן מתבצעת באיחור מלוחות הזמנים שנקבעו וקיים סעיף על פיצוי כספי עבור פיגור בהסכם, יש לקחת בחשבון שלאחר החתימה על פרוטוקול המסירה תמה תקופת הפיצוי – כך שיש לחתום על הפרוטוקול אך ורק אם ניתן לאכלס את הנכס באופן מיידי.
חשוב לדעת בזמן פרוטוקול מסירה
- אין כמות מקסימאלית של ליקויים או לחילופין אין להבדיל בין ליקויים חשובים יותר או חשובים פחות.
- במידה ונציג הקבלן לא מאפשר לערוך את הבדיקה בצורה רגועה ונינוחה, ובמידה ואתם מרגישים כי הוא מאיץ בכם יש לבקש ממנו להאט. מניסיוננו בחברת בדק בית 360 לאחר שערכנו בדיקות רבות ובתור אנשי מקצוע מהתחום אנו יכולים להעיד כי פרוטוקול מסירה לא אורך פחות משעה וחצי לבדיקת דירה בת 4 חדרים, כך שרוכש דירה ללא ניסיון באיתור ליקויים יהיה זקוק להרבה יותר זמן על מנת לאתר אי התאמות וליקויים בנכס. במידה ולא יהיה שיתוף פעולה עם נציג הקבלן עדיף להימנע מביצוע הבדיקה באופן לחוץ ודחוק, לבטל את הפרוטוקול ולדחות אותו למועד אחר.
- נציג הקבלן אמור לתעד במסמכי פרוטוקול המסירה את הליקויים שאותרו במהלך הבדיקה. על מנת להגן על עצמכם ערכו רשימה משלכם של הליקויים ובסוף הבדיקה בקשו עותק ממסמכי הפרוטוקול של נציג הקבלן. כך תוכלו לוודא שהכל באמת צוין במסמכים הרשמיים של הפרוטוקול.
- לצלם! לצלם! לצלם! תמונה שווה אלף מילים, במיוחד כשבימינו יש תיעוד מדויק של תאריך ומיקום הצילום.
המסירה מסתיימת רק לאחר שכל הפרטים נמסרו לרוכש ומסירתם אושרה. בסיום הבדיקה נציג הקבלן חייב לחתום על הטופס ולהשאיר העתק.
