מהו בדק בית?

בדק בית, או ביקורת מבנים, הינה בדיקה מקצועית שמטרתה לאפשר לרוכשי דירות להבין בצורה מיטבית את מצב הנכס בו הם מעוניינים.

הבדיקה מתבצעת ע”י מהנדס בניין ובמהלכה מאתרים חריגות בנכס לבין הדרישות השונות של החוקים, תקנים ותקנונים של ענף הבנייה וליקויים שונים בביצוע או בתכנון.

כמו בעולם הרכב, בו לפני רכישה לוקחים את הרכב למכון בדיקה שבסופה מקבלים דו”ח מפורט עם כל התקלות, כך גם בעולם הנדל”ן. טרם הרכישה, בין אם מדובר בנכס יד ראשונה או שניה, ניתן לבצע בדיקה הנדסית יסודית ומקיפה שבסופה הצרכן מקבל דו”ח הקביל בבית משפט המפרט את הליקויים והחריגות. דו”ח זה מאפשר ללקוח לעמוד על זכויותיו במסגרת הרכישה ולדרוש את שמגיע לו גם מבלי להיות בקיא במקצוע הבנייה. כמו כן, לא אחת משמש הדו”ח כקלף מיקוח על מחיר הנכס בשל העלויות הנדרשות לתיקון הליקויים.

בדק הבית למעשה משמש כלי המשלים את פער הידע של הצרכן בתחום הבנייה, בתקנות ובחוקים השונים ומקנה לו את המשוואה: ידע = כח.

הבדק מתבצע למול:

חוק המכר (דירות)- תשל”ג 1973

חוק ותקנות בנושא חשמל (חוק החשמל) תשי”ד – 1954 על עדכוניו ונספחיו.תקנות

ת”י- תקנים ישראליים

הל”ת- הוראות למתקני תברואה התש”ל- 1970

תקנות הג”א- תקנות ההתגוננות האזרחית

המפרט- המצורף כחלק מהחוזה

התכניות- המצורפות לחוזה

המפרט הכללי- “הספר הכחול”

כיצד מתבצע בדק הבית?

• בדק הבית מתחיל בסיור הנדסי בנכס שמטרתו לאתר חריגות למול הדרישות השונות של החוקים, התקנים והתקנונים של ענף הבנייה, המפרט עליו סוכם וכמו כן ליקויים שונים בביצוע או בתכנון. הסיור כולל, בין השאר, בדיקות ל:\
• ההתאמה בין מידות המבנה בפועל לבין מה שאושר ע”י הרשויות המוסמכות (בד”כ לתכנית בקשה להיתר בנייה). לדוגמה, בודקים אם בוצעו עבודות חריגות כגון תוספות בנייה או שינויים בחזית המבנה, שלא אושרו ע”י גורם מוסמך כמו העירייה.
• התאמת הנכס לתקנים, לתקנות ולשאר חוקי מדינת ישראל.
• התאמת המבנה לדרישות הבטיחות והנגישות התקפות בתקופת הרכישה.
• אבחון מצבו ותקינותו של שלד המבנה והצגת האפשרויות לתיקון.
• אבחון מצבן ותקינותן של מערכות המבנה והצגת האפשרויות לתיקון.
• אבחון וגילוי מקורות של נזילות ו/או רטיבות או אפשרות לקיומן, בעיקר בחדרים רטובים: חדרי רחצה, חדרי כביסה, גגות ומרפסות.
• אבחון מצבו ותקינותו של הציפוי (חיפוי) החיצוני של המבנה.
• אבחון מצבם ותקינותם של גגות המבנה והצגת אפשרויות לתיקון.
• אבחון מצבם ותקינותם של ציפויים (חיפויים) ועבודות פנים המבנה כגון: ריצוף, קירות, תקרות, דלתות, חלונות, ארונות ועוד, והצגת אפשרויות לתיקון.
• אבחון מצב ותקינות אלמנטים של פיתוח המבנה כגון: חצר, חניה, כניסה ויציאה, והצגת אפשרויות לתיקון.

 בדק הבית כולל בדיקות לא הרסניות/פולשניות ומתבצע באמצעות: בדיקה וויזואלית וכלים מתקדמים כדוגמת מצלמה תרמית, מד לחות, מד מרחק לייזר וכלי מדידה שונים.

להלן דוגמאות לכלים עימם מבצעים את הבדק:

צילום ממצלמה תרמית(לאיתור נזילות ורטיבויות, גשרי קור בבידוד ותקינות לוח חשמל)
מד לחות(למדידת רמות לחות)
מד לחץ מים(למדידת לחץ זרימת מים)
פלס דיגיטלי(למדידה מדויקת של שיפועים)
מד מרחק לייזר (למדידה מדויקת ומהירה של מרחקים וגבהים)
בורוסקופ (צילום פנים של צנרת ואזורים לא נגישים)

לאחר הסיור והבדיקות נמסר למזמין דו״ח מומחה (חוות דעת הנדסית) הקביל בבית משפט ומפרט את הליקויים ואי ההתאמות שאותרו.

בסופו של תהליך בדק הבית מקבל הצרכן את דו”ח הבדק המפרט בתוכו את כלל הליקויים שנמצאו בבדיקה.
הליקוים מעוגנים ע”י ציטוטים של החוקים והתקנות השונים הנדרשים. בנוסף, כולל הדו”ח תמונות שצולמו ביום הבדיקה הממחישים את הליקויים השונים ומאפשרים גם למי שלא נכח בנכס להתרשם מהמצב בשטח.

דו”ח זה מהווה כלי חשוב עבור הלקוח ומקנה לו מספר יתרונות:

הכרת הנכס בצורה מיטבית טרם הרכישה, לטוב ולרע, וע”י כך צמצום “הפתעות” בעתיד/לאחר הרכישה.

הדו”ח מהווה כלי המעניק לצרכן את הידע והיכולת לדרוש מהקבלן/יזם (במקרה של דירה יד ראשונה) לתקן את כלל הליקויים שנמצאו בנכס בהתאם לחוק מכר הדירות שמטרתו הגנה על הצרכן ברכישת נכס חדש.

בנוסף הדו”ח כלי למיקוח במשא ומתן על מחיר הנכס אל מול המוכר – תיקון הליקויים מלווה בעלויות (לעיתים גבוהות) שיש לקחת בחשבון במעמד הרכישה.

הדו”ח כולל מידע חשוב המשמש את הצרכן לשיכלול רמת הכדאיות לרכישת הנכס (יש לציין כי אין אנו ממליצים/ לא ממליצים על רכישת הנכס, אלא משקפים את מצבו העדכני והמדויק של הנכס).

הדו”ח קביל בבית משפט לכל דבר ועניין כך שבמידה ויש צורך להגיע לערכאה משפטית, יש בידי הצרכן דו”ח מקצועי ומפורט שנערך ונחתם ע”י מהנדס בניין.