“שנת בדק” –מה זה?

“שנת בדק” הוא מונח שמתאר תקופה של כשנה (מכן שמה “שנת בדק”) של מגורים/ אכלוס הדירה, לאחר שהקבלן העביר/ מסר את החזקה בנכס (המפתחות) לבעל הדירה (הדייר).

רבים מתבלבלים בין המונח “שנת בדק” (שהינו מונח אשר אין לו מקורות בחוק המכר) לבין המונח “תקופת הבדק” (שלו קיימת הגדרה בחוק המכר – דירות).

ככל הנראה מקור ה”בילבול” בין המושגים הוא מסעיף 4א(א)(1) – תיקון מס’ 5 לחוק תשע”א – 2011, הנוגע לאי התאמה”, ציטוט:
4א.     (א)  הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –

(1)   שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;

תקופת הבדק הינה תקופה, שבה אין על הדייר להוכיח כי הליקוי/ נזק נגרם ע”י היזם/ הקבלן, על מנת לחייב את היזם/קבלן בביצוע התיקונים.
תקופת הבדק נקבעה ע”י חוק המכר כ-“תקופה הקבועה בתוספת שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה”.

להלן תקופות הבדק לפי התוספת לחוק המכר – דירות:

(1)      ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)      ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)      כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)      ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, “פיתוח חצר” – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)      כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)      כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, “כשל” – לרבות נזילות;

(7)      כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)      סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ”מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)      התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)     כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

 

בתוספת זו –

“כשל” – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

“ליקוי” – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

 

נהוג (ובכפוף לקבוע בהסכם עם היזם/קבלן) כי בתום שנת המגורים הראשונה המוכר מטפל/ מסדר את כל הליקויים שנתגלו (לאחר “שנת בדק”) למעט ליקויים שיש להסדירם בדחיפות

.כדאי לדווח ליזם/קבלן על כל ליקוי שנתגלה בדירה ובנוסף ממולץ בסוף שנת הבדק להגיש דוח המרכז את הליקויים שהתגלו במהלך השנה הראשונה לאכלוס, אך אין חובה להמתין לסוף שנת הבדק על מנת לדווח על הליקויים ועל מנת שיבוצע התיקון של הליקויים.

לידיעתכם בכל מקרה היזם/קבלן אחראי גם לליקויים שהתגלו לאחר “שנת הבדק” ובזמן תקופת הבדק בהתאם לכפוף להוראות חוק המכר (דירות).